Zinsbindung: 5, 10, 15 oder 20 Jahre? Zinsen und Restschuld im Vergleich

Bei einer Baufinanzierung wird der Zins nicht für die gesamte Laufzeit festgelegt, sondern für einen vereinbarten Zeitraum, die Sollzinsbindung. Danach wird die Restschuld zum dann gültigen Zins weiterfinanziert. Wie lang dieser Zeitraum sein soll, gehört zu den wichtigsten Entscheidungen im Darlehensvertrag. Sie bestimmt, wie lange deine Rate sicher ist und wie viel Schuld du in eine ungewisse Zukunft mitnimmst.

Das Zinsniveau im Oktober 2026

Der Vermittler Dr. Klein nannte am 12. Oktober 2026 für ein repräsentatives Beispiel mit 350 000 Euro Darlehen und rund 81 Prozent Beleihungsauslauf diese Zinsen:

Das Vergleichsportal Baufi24 gab am selben Tag für zehn Jahre einen Korridor von 4,0 bis 4,5 Prozent an. Die Zahlen ändern sich täglich und hängen von Eigenkapital, Bonität und Objekt ab. Für die Entscheidung zählt vor allem der Abstand zwischen den Laufzeiten.

Auffällig ist: Die fünfjährige Bindung war zu diesem Zeitpunkt teurer als die zehnjährige. Kurze Bindungen sind also nicht automatisch günstiger. Von zehn auf 15 Jahre kamen 0,16 Prozentpunkte dazu, von zehn auf 20 Jahre 0,25 Prozentpunkte.

Restschuld im Vergleich

Angenommen, du nimmst 300 000 Euro mit 2 Prozent anfänglicher Tilgung auf, zu den Sollzinsen aus der Tabelle. Die Monatsrate ergibt sich aus 300 000 Euro mal Zins plus Tilgung, geteilt durch zwölf. Die Werte sind mit monatlicher Verrechnung nachgerechnet:

Die 15-jährige Bindung kostet in diesem Beispiel 40 Euro mehr im Monat als die zehnjährige, die 20-jährige 62,50 Euro mehr. Dafür steht fest, was du fünf oder zehn Jahre länger zahlst.

Was die zehnjährige Bindung tatsächlich kostet, hängt vom Zins in zehn Jahren ab. Für einen fairen Vergleich mit der 20-jährigen Bindung nehmen wir an, dass du ab Jahr 11 dieselbe Rate zahlst wie dort, also 1 577,50 Euro. Dann sind nach insgesamt 20 Jahren noch offen:

Zum Vergleich: Mit 20 Jahren fest zu 4,31 Prozent bleiben rund 110 100 Euro. Dafür hast du in den ersten zehn Jahren 7 500 Euro mehr gezahlt (62,50 Euro mal 120 Monate). Rechnet man beides gegeneinander, liegt die Schwelle bei einem Anschlusszins von rund 4,6 Prozent. Darüber ist die lange Bindung günstiger, darunter die kurze. Vorhersagen kann das niemand. Bei 6 Prozent beträgt der Nachteil der kurzen Bindung aber schon über 35 000 Euro.

Das Kündigungsrecht nach § 489 BGB

Ein Punkt spricht deutlich für längere Bindungen. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB darfst du ein Darlehen mit festem Zins in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang kündigen, mit einer Frist von sechs Monaten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an. Das gilt unabhängig davon, wie lang die Zinsbindung vereinbart ist.

Wichtig beim Neubau: Die zehn Jahre laufen erst ab der letzten Auszahlung. Wird das Darlehen über 15 Monate in Raten abgerufen, beginnt die Frist entsprechend später. Wird nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über Zins oder Laufzeit getroffen, zählt deren Zeitpunkt.

Eine Bindung über 15 oder 20 Jahre ist damit einseitig: Die Bank ist für die volle Zeit gebunden, du nur für zehn Jahre. In unserem Beispiel stehen bei 15 Jahren Bindung nach zehn Jahren noch rund 225 500 Euro aus. Liegt der Marktzins dann bei 3 Prozent, kündigst du und schuldest um. Liegt er bei 6 Prozent, behältst du deine 4,22 Prozent für fünf weitere Jahre.

Volltilgerdarlehen: Zinsbindung bis zum letzten Euro

Beim Volltilgerdarlehen sind Zinsbindung und Laufzeit gleich lang. Am Ende ist das Darlehen vollständig zurückgezahlt, eine Anschlussfinanzierung entfällt. Manche Banken geben dafür einen Zinsabschlag, Dr. Klein nennt bis zu 0,3 Prozentpunkte.

Der Preis ist die höhere Rate. 300 000 Euro in 20 Jahren vollständig zu tilgen, kostet zu 4,31 Prozent rund 1 867 Euro im Monat, das entspricht einer anfänglichen Tilgung von gut 3,1 Prozent. Mit einem Abschlag von 0,3 Prozentpunkten wären es rund 1 820 Euro. Dazu kommt weniger Flexibilität: Tilgungswechsel und Sondertilgungen sind oft nicht vorgesehen. Das Kündigungsrecht nach zehn Jahren gilt aber auch hier.

Forward-Darlehen: Zins für später sichern

Wer heute schon eine Finanzierung hat, deren Bindung in einigen Jahren endet, kann den Anschlusszins mit einem Forward-Darlehen vorab festschreiben. Die meisten Anbieter erlauben laut Biallo bis zu drei Jahre Vorlauf, manche mehr. Für jeden Monat Vorlauf berechnen sie einen Aufschlag, je nach Anbieter 0,01 bis 0,05 Prozentpunkte.

Bei 24 Monaten Vorlauf und 0,02 Prozentpunkten Aufschlag würde aus 4,06 Prozent ein Zins von 4,54 Prozent. Der Vertrag ist bindend: Du musst das Darlehen später abnehmen, auch wenn die Zinsen bis dahin gefallen sind. Ausführlich erklärt das der Artikel zur Anschlussfinanzierung mit Forward-Darlehen.

Entscheidungshilfe: Welche Bindung passt?

• Lange Bindung (15 bis 20 Jahre), wenn die Rate knapp kalkuliert ist und ein Zinsanstieg sie untragbar machen würde, oder wenn am Ende einer kurzen Bindung noch eine hohe Restschuld stünde. Durch § 489 BGB bist du trotzdem nur zehn Jahre fest gebunden.
• Zehn Jahre, wenn der Abstand zu längeren Bindungen groß ist und du genug Puffer für einen höheren Anschlusszins hast.
• Kurze Bindung (5 Jahre), wenn du absehbar größere Summen tilgen kannst, etwa aus einer Erbschaft oder einem Verkauf, oder die Immobilie in wenigen Jahren wieder verkaufen willst. Prüfe dann, ob sie tatsächlich günstiger ist.
• Volltilger, wenn die höhere Rate dauerhaft tragbar ist und du jede Anschlussfinanzierung vermeiden willst.

Rechne vor der Entscheidung ein Szenario mit einem Anschlusszins zwei Prozentpunkte über dem heutigen. Ist die Rate dann noch tragbar, ist eine kürzere Bindung vertretbar. Wenn nicht, ist die längere Bindung die sichere Wahl.

Tilgung nicht vergessen

Die Zinsbindung bestimmt, wie lange der Zins sicher ist. Die Tilgung bestimmt, wie viel am Ende noch offen ist. Mit 3 statt 2 Prozent Tilgung sinkt die Restschuld nach zehn Jahren im Beispiel mit zehnjähriger Bindung von rund 226 100 auf rund 189 200 Euro. Die Rate steigt dafür um 250 Euro im Monat. Wie sich der Tilgungssatz auswirkt, zeigt der Artikel zum Tilgungssatz beim Annuitätendarlehen. Mit dem Tilgungsrechner kannst du eigene Kombinationen durchspielen.

Quellen

• Dr. Klein: Aktuelle Bauzinsen (Stand 12. Oktober 2026)
• Baufi24: Aktuelle Bauzinsen (Stand 12. Oktober 2026)
• dejure.org: § 489 BGB – Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers, abgerufen am 12. Oktober 2026
• Dr. Klein: Volltilgerdarlehen – Zinsen, Vorteile und Nachteile, abgerufen am 12. Oktober 2026
• Biallo: Forward-Darlehen im Vergleich, abgerufen am 12. Oktober 2026

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Finanz-, Steuer-, Rechts- oder Bauberatung. Zahlen und Regeln können sich ändern.

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