Tilgungssatz richtig wählen: Annuitätendarlehen, Sondertilgung, Restschuld

Von Manuel Digeronimo · 12. Oktober 2026 · 6 Min. Lesezeit

Bei einer Baufinanzierung legst du neben dem Zins vor allem einen Wert selbst fest: den anfänglichen Tilgungssatz. Er bestimmt, wie hoch die Monatsrate ist, wie viel Schuld nach Ablauf der Zinsbindung noch offen ist und wie lange du insgesamt zahlst. Ein Prozentpunkt mehr oder weniger verschiebt die Laufzeit um viele Jahre.

So funktioniert ein Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist die übliche Form der Baufinanzierung in Deutschland. Du zahlst während der Zinsbindung jeden Monat dieselbe Rate, die Annuität. Sie besteht aus zwei Teilen: dem Zinsanteil und dem Tilgungsanteil.

Die Jahresrate berechnet sich am Anfang ganz einfach: Darlehensbetrag mal (Sollzins plus anfängliche Tilgung). Bei 300 000 Euro, 4 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung sind das 300 000 × 6 Prozent = 18 000 Euro im Jahr oder 1 500 Euro im Monat.

Zinsanteil und Tilgungsanteil verschieben sich

Die Zinsen fallen immer nur auf die aktuelle Restschuld an. Im ersten Monat sind das bei 300 000 Euro und 4 Prozent genau 1 000 Euro (300 000 × 4 Prozent / 12). Von der Rate über 1 500 Euro fließen also 500 Euro in die Tilgung.

Im zweiten Monat ist die Schuld um diese 500 Euro kleiner, der Zinsanteil sinkt leicht, der Tilgungsanteil steigt im gleichen Maß. Dieser Effekt verstärkt sich mit jedem Monat. Deshalb heißt es „anfängliche“ Tilgung: Der Tilgungsanteil wächst über die Jahre von selbst, weil die ersparten Zinsen in die Tilgung wandern. Gegen Ende der Laufzeit besteht die Rate fast nur noch aus Tilgung.

Beispiel: 300 000 Euro mit 1, 2 oder 3 Prozent Tilgung

Der Sollzins für zehn Jahre Zinsbindung lag laut Dr. Klein am 12. Oktober 2026 im besten Fall bei 4,06 Prozent (effektiv 4,16 Prozent). Baufi24 meldete für September 2026 einen Durchschnitt von 4,16 Prozent. Wir rechnen mit einem runden Sollzins von 4,0 Prozent und monatlicher Zahlung. Die Gesamtlaufzeit unterstellt, dass der Zins nach der Zinsbindung gleich bleibt. Das ist eine Vereinfachung, zeigt aber die Größenordnung.

	1 % Tilgung	2 % Tilgung	3 % Tilgung
Monatsrate	1 250 Euro	1 500 Euro	1 750 Euro
davon Zins im 1. Monat	1 000 Euro	1 000 Euro	1 000 Euro
davon Tilgung im 1. Monat	250 Euro	500 Euro	750 Euro
Gezahlte Zinsen in 10 Jahren	rund 113 200 Euro	rund 106 400 Euro	rund 99 600 Euro
Restschuld nach 10 Jahren	rund 263 200 Euro	rund 226 400 Euro	rund 189 600 Euro
Gesamtlaufzeit	rund 40 Jahre	rund 27,6 Jahre	rund 21,2 Jahre
Zinsen über die gesamte Laufzeit	rund 304 500 Euro	rund 195 200 Euro	rund 145 600 Euro

Die Zahlen zeigen drei Dinge. Erstens: Mit 1 Prozent Tilgung hast du nach zehn Jahren erst ein Achtel des Kredits zurückgezahlt und zahlst über die gesamte Laufzeit mehr Zinsen, als du dir geliehen hast. Zweitens: Der Schritt von 1 auf 2 Prozent verkürzt die Laufzeit um fast 13 Jahre und spart rund 109 000 Euro Zinsen. Drittens: Die Mehrbelastung dafür sind 250 Euro im Monat.

Eigene Varianten mit deinem Betrag und Zins rechnest du im Tilgungsrechner nach.

Welcher Tilgungssatz passt zu dir?

Eine feste Regel gibt es nicht, aber einige Anhaltspunkte:

Bis zur Rente schuldenfrei: Die Verbraucherzentrale rät, den Kredit spätestens zum Rentenbeginn abbezahlt zu haben. Wer mit 38 Jahren baut und mit 67 in Rente geht, hat 29 Jahre. Bei 4 Prozent Zins reichen dafür knapp 2 Prozent Tilgung.
Restschuld und Zinsrisiko: Je höher die Restschuld nach der Zinsbindung, desto stärker trifft dich ein höherer Anschlusszins. Bei 2 Prozent Tilgung bleiben rund 226 400 Euro offen. Steigt der Zins dann auf 5 Prozent, verlängert sich die Restlaufzeit bei gleicher Rate von rund 17,6 auf rund 19,9 Jahre, bei 6 Prozent auf rund 23,5 Jahre.
Bezahlbare Rate: Die Rate muss dauerhaft tragbar sein, auch bei Elternzeit, Teilzeit oder einer Reparatur am Haus. Eine hohe Tilgung, die das Haushaltsbudget überdehnt, hilft nicht.
Untergrenze: Auch bei flexiblen Darlehen lässt sich die Tilgung laut Stiftung Warentest meist nur bis auf einen Mindestsatz von 1 oder 2 Prozent der Kreditsumme im Jahr senken.

Für die meisten Haushalte liegt die Spanne beim heutigen Zinsniveau zwischen 2 und 3 Prozent. Unter 2 Prozent solltest du nur gehen, wenn du feste Sondertilgungen eingeplant hast, etwa aus einer fällig werdenden Lebensversicherung.

Sondertilgung: 5 Prozent pro Jahr als Standard

Mit einer Sondertilgung zahlst du zusätzlich zur Rate einen Betrag zurück. Laut Verbraucherzentrale erlauben viele Banken einmal im Jahr bis zu 5 Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme, manche bis zu 10 Prozent. Das Recht muss im Vertrag stehen. Ohne diese Klausel darf die Bank eine zusätzliche Rückzahlung während der Zinsbindung ablehnen oder eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.

Bei 300 000 Euro sind 5 Prozent bis zu 15 000 Euro im Jahr. Was das bringt, zeigt die Rechnung mit 4 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung, jeweils am Jahresende gezahlt:

Variante	Restschuld nach 10 Jahren	Gesamtlaufzeit	Zinsen gesamt
ohne Sondertilgung	rund 226 400 Euro	rund 27,6 Jahre	rund 195 200 Euro
5 000 Euro pro Jahr	rund 166 100 Euro	rund 18,8 Jahre	rund 127 300 Euro
15 000 Euro pro Jahr (5 %)	rund 45 700 Euro	rund 11,8 Jahre	rund 77 400 Euro

Schon 5 000 Euro im Jahr verkürzen die Laufzeit um knapp neun Jahre. Je nach Anbieter ist das Recht im Zins enthalten oder kostet einen Aufschlag. Auch wenn du es nie nutzt, hat es einen Vorteil: Nach Angaben der Verbraucherzentrale muss die Bank ein vereinbartes Sondertilgungsrecht bei der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigen. Die Entschädigung fällt dadurch niedriger aus.

Tilgungssatzwechsel: Flexibilität im Vertrag

Manche Darlehen erlauben, den Tilgungssatz während der Zinsbindung ein- oder mehrmals zu ändern. Wie oft und in welcher Spanne, ist je nach Anbieter unterschiedlich. Die Option ist nützlich, wenn sich dein Einkommen absehbar ändert, etwa nach der Elternzeit.

Beispiel: Du startest mit 2 Prozent Tilgung und 1 500 Euro Rate. Nach fünf Jahren erhöhst du die Rate auf 1 750 Euro, was 3 Prozent des ursprünglichen Darlehens entspricht. Bei 4 Prozent Zins sinkt die Restschuld nach zehn Jahren auf rund 209 800 Euro statt 226 400 Euro, die Gesamtlaufzeit auf rund 22,8 Jahre.

Achte auch auf die umgekehrte Richtung. Die Möglichkeit, die Tilgung vorübergehend zu senken, kann in einer finanziell engen Phase helfen.

Restschuld und gesetzliches Kündigungsrecht

Die Restschuld am Ende der Zinsbindung musst du neu finanzieren, entweder bei derselben Bank oder bei einer anderen. Bei langen Zinsbindungen gibt es ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB: Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kannst du mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Die Frist beginnt laut Verbraucherzentrale mit der letzten Auszahlung, nicht mit dem Vertragsabschluss. Mehr zur Wahl der Bindungsdauer findest du im Artikel zur Zinsbindung.

Kurz gesagt: Beim aktuellen Zinsniveau um 4 Prozent ist eine anfängliche Tilgung von 2 bis 3 Prozent für die meisten Bauherren sinnvoll. Mit 1 Prozent dauert die Rückzahlung von 300 000 Euro rund 40 Jahre, mit 3 Prozent rund 21 Jahre. Vereinbare ein Sondertilgungsrecht von 5 Prozent pro Jahr und wenn möglich einen Tilgungssatzwechsel, dann bleibst du flexibel.

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Quellen

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Finanz-, Steuer-, Rechts- oder Bauberatung. Zahlen und Regeln können sich ändern.

Über den Autor

Manuel Digeronimo plant und baut gerade selbst ein Einfamilienhaus. Aus diesem Projekt sind die Rechner und Planer von BetonBilanz entstanden. In den Artikeln schreibt er auf, was er dabei recherchiert und nachgerechnet hat. Mehr über BetonBilanz