Baufinanzierung vergleichen: Effektivzins, ESIS und Kleingedrucktes

Von Manuel Digeronimo · 13. Oktober 2026 · 6 Min. Lesezeit

Wer ein Haus baut, bekommt meist mehrere Finanzierungsangebote: von der Hausbank, von einer Direktbank, über einen Vermittler. Auf den ersten Blick unterscheiden sie sich nur im Zins. Tatsächlich stecken die Unterschiede oft im Kleingedruckten: in der bereitstellungszinsfreien Zeit, in Sondertilgungsrechten oder in Kosten, die gar nicht im Effektivzins auftauchen. Dieser Artikel zeigt, welche Angaben du vergleichen musst und wie du sie mit einer einfachen Rechnung bewertest.

Sollzins und Effektivzins: der Unterschied

Der Sollzins (früher Nominalzins) ist der vertraglich vereinbarte Zins auf die Darlehensschuld. Der effektive Jahreszins rechnet zusätzlich die Kosten ein, die mit dem Kredit verbunden sind, und drückt alles als Jahreszins aus. Er wird nach einer EU-weit einheitlichen Formel berechnet. Laut Stiftung Warentest eignet sich der Effektivzins aber nur für den Vergleich von Angeboten mit gleicher Zinsbindung.

Schon die monatliche Zahlweise sorgt für einen Abstand: Zahlst du Zinsen monatlich, ergibt ein Sollzins von 3,95 Prozent rechnerisch einen Effektivzins von etwa 4,02 Prozent, weil die Zinsen unterjährig fällig werden. Liegt der Effektivzins deutlich höher, stecken weitere Kosten im Angebot.

Was im Effektivzins steckt und was nicht

Welche Kosten in den effektiven Jahreszins einfließen, regelt § 16 der Preisangabenverordnung (PAngV). Einzurechnen sind alle Kosten, die du im Zusammenhang mit dem Darlehen zahlst und die der Bank bekannt sind, ausdrücklich auch:

Vermittlungskosten,
Kosten für ein bestimmtes Konto, wenn es Voraussetzung für das Darlehen ist,
Kosten für eine Immobilienbewertung, wenn sie für die Kreditvergabe erforderlich ist,
Kosten für Versicherungen, wenn die Bank sie zur Bedingung für den Kredit macht.

Ausgenommen sind unter anderem Notarkosten, Grundbuchgebühren für die Eigentumsübertragung und freiwillige Versicherungen. Für den Hausbau besonders wichtig: Bereitstellungszinsen sind im gesetzlichen Effektivzins nicht enthalten. Darauf weisen sowohl die BaFin als auch Stiftung Warentest hin. Gerade beim Neubau, wo das Darlehen in Raten ausgezahlt wird, kann das den Vergleich verzerren.

Das ESIS-Merkblatt: dein Vergleichsdokument

Vor Vertragsschluss muss dir die Bank das Europäische Standardisierte Merkblatt (ESIS-Merkblatt) übergeben. Das schreibt Art. 247 § 1 EGBGB vor: Die Informationen sind in Textform zu übermitteln, und zwar rechtzeitig, bevor du deine Vertragserklärung abgibst. Das ESIS-Merkblatt ist jedem Vertragsangebot und jedem bindenden Vertragsvorschlag beizufügen. Weil alle Banken dasselbe Muster verwenden, kannst du die Angebote Abschnitt für Abschnitt nebeneinanderlegen.

Achte im ESIS-Merkblatt besonders auf diese Punkte:

Sollzins, Effektivzins und Zinsbindung sowie die Gesamtkosten des Kredits.
Höhe und Anzahl der Raten und einen beispielhaften Tilgungsplan.
Verpflichtende Nebenleistungen, etwa ein Konto oder eine Versicherung, die du abschließen musst.
Vorzeitige Rückzahlung: Bedingungen für Sondertilgungen und für eine Vorfälligkeitsentschädigung.
Weitere Kosten, die nicht im Effektivzins stehen, etwa Bereitstellungszinsen.

Bekommst du ein bindendes Angebot für ein Immobiliar-Verbraucherdarlehen ohne Widerrufsrecht, muss die Bank dir nach § 495 Abs. 3 BGB mindestens sieben Tage Bedenkzeit geben und ist in dieser Zeit an ihr Angebot gebunden. Im Regelfall hast du ein Widerrufsrecht von 14 Tagen nach § 355 BGB.

Das Kleingedruckte: diese Konditionen machen den Unterschied

Bereitstellungszinsen und zinsfreie Zeit

Beim Hausbau zahlt die Bank das Darlehen nach Baufortschritt aus. Für den noch nicht abgerufenen Teil verlangen viele Banken nach einer zinsfreien Zeit Bereitstellungszinsen, laut Stiftung Warentest meist 0,25 Prozent pro Monat. Entscheidend ist, wie viele Monate bereitstellungszinsfrei sind und ab wann diese Frist läuft. Mehr dazu im Artikel Bereitstellungszinsen und Auszahlungsplan.

Teilauszahlungszuschläge

Manche Banken berechnen für jede Teilauszahlung einen Zuschlag oder erhöhen den Zins, wenn das Darlehen in mehreren Tranchen fließt. Steht dazu nichts im Angebot, frag schriftlich nach, wie viele Auszahlungen kostenfrei sind.

Sondertilgung

Ein Sondertilgungsrecht erlaubt dir, zusätzlich zur Rate einen Teil des Darlehens zurückzuzahlen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Die Verbraucherzentrale empfiehlt ein jährliches Recht von 5 oder 10 Prozent der Darlehenssumme. Die BaFin weist darauf hin, dass solche Flexibilität den Zins erhöhen kann. Ohne vereinbartes Recht darfst du ein Immobiliardarlehen mit festem Sollzins während der Zinsbindung nach § 500 Abs. 2 BGB nur vorzeitig zurückzahlen, wenn du ein berechtigtes Interesse hast.

Tilgungssatzwechsel

Ein vereinbarter Tilgungssatzwechsel erlaubt dir, die Rate während der Laufzeit zu senken oder zu erhöhen. Die Verbraucherzentrale rät, dass der Wechsel mehrfach möglich sein sollte. Das hilft, wenn sich das Einkommen ändert, etwa durch Elternzeit. Prüfe, wie oft der Wechsel erlaubt ist und ob er etwas kostet.

Vermittler oder Hausbank?

Ein Darlehensvermittler holt Angebote mehrerer Banken ein, die Hausbank bietet nur ihre eigenen Produkte an. Beides kann zum günstigsten Angebot führen. Wichtig ist, dass du weißt, wie der Vermittler arbeitet. Nach Art. 247 § 13b EGBGB muss er dir unter anderem mitteilen, ob er an bestimmte Darlehensgeber gebunden ist, mit welchen er zusammenarbeitet und ob und in welcher Höhe er Provisionen von Dritten erhält. Steht die Höhe noch nicht fest, muss der tatsächliche Betrag später im ESIS-Merkblatt stehen.

Hol Angebote von mehreren Anbietertypen ein, etwa von einer überregionalen Bank, der örtlichen Sparkasse, einer Genossenschaftsbank und einem Vermittler, und verhandle mit den besten zwei oder drei nach. Gib dabei allen dieselben Eckdaten vor: Darlehensbetrag, Zinsbindung, Tilgung, Auszahlungsplan und gewünschte Flexibilität. Nur dann sind die Angebote vergleichbar.

Beispielrechnung: zwei Angebote für 300 000 Euro

Angenommen, du finanzierst 300 000 Euro mit zehn Jahren Zinsbindung und bekommst zwei Angebote. Die Zinssätze sind Beispielwerte, die Rechnung zeigt das Prinzip.

Merkmal	Angebot A	Angebot B
Sollzins	3,95 %	3,85 %
Effektivzins (nur Zinsen, monatliche Zahlung)	ca. 4,02 %	ca. 3,92 %
Bereitstellungszinsfreie Zeit	12 Monate	3 Monate
Bereitstellungszins danach	0,25 % pro Monat	0,25 % pro Monat
Sondertilgung	5 % pro Jahr	keine

Der Auszahlungsplan: Baubeginn drei Monate nach Vertragsschluss. Die Bank zahlt im 3. Monat 90 000 Euro, im 6. Monat 90 000 Euro, im 9. Monat 60 000 Euro und im 12. Monat 60 000 Euro aus.

Bereitstellungszinsen bei B: Ab dem 4. Monat fallen auf den noch nicht ausgezahlten Betrag 0,25 Prozent an. Monate 4 bis 6: 210 000 Euro × 0,25 % × 3 = 1 575 Euro. Monate 7 bis 9: 120 000 Euro × 0,25 % × 3 = 900 Euro. Monate 10 bis 12: 60 000 Euro × 0,25 % × 3 = 450 Euro. Zusammen 2 925 Euro. Bei A fällt nichts an.
Restschuld nach zehn Jahren: Damit der Vergleich fair ist, zahlst du bei beiden dieselbe Rate von 1 487,50 Euro im Monat (3,95 % Zins plus 2 % Tilgung bei A). Nach zehn Jahren bleiben bei A rund 226 570 Euro offen, bei B rund 223 300 Euro. B ist um etwa 3 270 Euro besser.
Ergebnis bei pünktlichem Bau: B liegt nach Abzug der Bereitstellungszinsen nur noch rund 340 Euro vorn.
Ergebnis bei drei Monaten Bauverzögerung: Verschieben sich alle Auszahlungen um drei Monate, zahlst du bei B 5 175 Euro Bereitstellungszinsen, bei A nur 450 Euro für den 13. bis 15. Monat. Jetzt ist A um rund 1 450 Euro günstiger.

Dazu kommt die Flexibilität: Nutzt du bei A zehn Jahre lang je 5 000 Euro Sondertilgung, sinkt die Restschuld auf rund 166 480 Euro. Du hast 50 000 Euro zusätzlich eingezahlt, die Restschuld ist aber um rund 60 090 Euro niedriger. Die Differenz von etwa 10 000 Euro sind gesparte Zinsen. Die Bauzeitzinsen auf bereits ausgezahlte Beträge sind in diesem vereinfachten Vergleich nicht berücksichtigt, sie fallen bei beiden Angeboten ähnlich an. Eigene Varianten kannst du mit dem Bereitstellungszinsen-Rechner und dem Hypothekenrechner durchspielen.

Checkliste für den Angebotsvergleich

Gleiche Eckdaten bei allen Anbietern anfragen: Betrag, Zinsbindung, Anfangstilgung, Auszahlungsplan.
ESIS-Merkblätter nebeneinanderlegen und Abschnitt für Abschnitt vergleichen.
Restschuld am Ende der Zinsbindung bei gleicher Monatsrate vergleichen, nicht nur den Zins.
Bereitstellungszinsen für deinen Bauzeitplan ausrechnen, mit Puffer für Verzögerungen.
Sondertilgung, Tilgungssatzwechsel und Kosten für Teilauszahlungen schriftlich bestätigen lassen.
Kreditvertrag erst unterschreiben, wenn Grundstücks- und Bauvertrag feststehen.

Kurz gesagt: Der Effektivzins ist ein guter Startpunkt, aber er enthält weder Bereitstellungszinsen noch Notarkosten. Vergleiche Angebote mit gleicher Zinsbindung anhand der Restschuld bei gleicher Rate und rechne die Bereitstellungszinsen für deinen Bauzeitplan dazu. Das ESIS-Merkblatt ist dafür das wichtigste Dokument, weil alle Banken dasselbe Muster verwenden.

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Quellen

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Finanz-, Steuer-, Rechts- oder Bauberatung. Zahlen und Regeln können sich ändern.

Über den Autor

Manuel Digeronimo plant und baut gerade selbst ein Einfamilienhaus. Aus diesem Projekt sind die Rechner und Planer von BetonBilanz entstanden. In den Artikeln schreibt er auf, was er dabei recherchiert und nachgerechnet hat. Mehr über BetonBilanz