Anschlussfinanzierung und Forward-Darlehen: Wann du dich kümmern solltest

Von Manuel Digeronimo · 12. Oktober 2026 · 6 Min. Lesezeit

Kaum eine Baufinanzierung ist nach dem Ende der ersten Zinsbindung abbezahlt. Für die Restschuld brauchst du eine Anschlussfinanzierung. Dafür gibt es drei Wege: Du verlängerst bei deiner Bank (Prolongation), du wechselst zu einer anderen Bank (Umschuldung) oder du sicherst dir den Zins schon Jahre vorher mit einem Forward-Darlehen. Welcher Weg passt, hängt vor allem davon ab, wie viel Zeit bis zum Ablauf bleibt und wie viel dir Planungssicherheit wert ist.

Was am Ende der Zinsbindung passiert

Nach § 493 BGB muss deine Bank dir spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung mitteilen, ob sie zu einer neuen Zinsvereinbarung bereit ist. Wenn ja, muss sie den Sollzins nennen, den sie zu diesem Zeitpunkt anbietet. Viele Banken schicken ihr Angebot genau zu diesem Termin. Drei Monate reichen aber oft nicht, um in Ruhe Angebote zu vergleichen und einen Bankwechsel abzuwickeln. Die Verbraucherzentrale Hamburg rät deshalb, nicht auf das Angebot der Bank zu warten.

Prolongation: bequem, aber selten am günstigsten

Bei der Prolongation bleibst du bei deiner Bank und vereinbarst einen neuen Zins für die Restschuld. Der Vorteil: Es entstehen keine Kosten für Notar oder Grundbuch, und der Aufwand ist gering. Oft genügt eine Unterschrift.

Der Nachteil: Bestandskunden bekommen laut Verbraucherzentrale Hamburg oft schlechtere Konditionen als Neukunden mit vergleichbarer Bonität. Die Bank weiß, dass ein Wechsel Aufwand bedeutet. Ein Angebot der Hausbank ist deshalb ein guter Ausgangspunkt für Verhandlungen, aber kein Grund, sofort zu unterschreiben.

Umschuldung: Bankwechsel mit Grundschuldabtretung

Bei einer Umschuldung löst eine neue Bank dein altes Darlehen zum Ende der Zinsbindung ab. Damit sie eine Sicherheit hat, wird die bestehende Grundschuld an sie abgetreten. Eine neue Grundschuld ist nicht nötig. Die Kosten dafür sind überschaubar. Laut Dr. Klein kostet eine Grundschuldabtretung insgesamt rund 0,2 Prozent des Grundschuldbetrags, im Beispiel bei 180 000 Euro Grundschuld etwa 447 Euro für Beglaubigung und Grundbucheintrag. Löschen und neu eintragen wäre mit etwa 1 486 Euro deutlich teurer.

Rechne mit zwei bis vier Wochen für die Abtretung. Die Banken übernehmen die Formalitäten, ein Notartermin ist für dich in der Regel nicht nötig. Achte auf den Termin: Schließt du den neuen Vertrag zu früh ab, können bei der neuen Bank Bereitstellungszinsen anfallen. Stiftung Warentest nennt als Beispiel 625 Euro pro Monat bei 250 000 Euro Restschuld und 0,25 Prozent pro Monat.

Laut Verbraucherzentrale lohnt sich ein Wechsel vor allem bei einer Restschuld im sechsstelligen Bereich. Bei wenigen tausend Euro ist der Aufwand oft größer als der Nutzen.

Forward-Darlehen: den Zins für später sichern

Ein Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die du heute abschließt und die erst mit Ende der laufenden Zinsbindung beginnt. Je nach Bank geht das bis zu 60 Monate im Voraus, viele Anbieter bieten bis zu drei Jahre an. Du kannst es bei deiner bisherigen Bank oder bei einer anderen Bank abschließen.

Für die Vorlaufzeit verlangt die Bank einen Forward-Aufschlag auf den Zins, der dann für die gesamte neue Zinsbindung gilt. Er wird meist pro Monat Vorlaufzeit berechnet. Je nach Anbieter liegt er bei etwa 0,01 bis 0,05 Prozentpunkten pro Monat, häufig im Bereich bis 0,03. Manche Banken gewähren einige aufschlagsfreie Monate.

Vorteil: Steigen die Zinsen bis zum Start, zahlst du den niedrigeren Zins von heute plus Aufschlag.
Nachteil: Sinken die Zinsen, bist du trotzdem an den vereinbarten Zins gebunden. Ein Forward-Darlehen ist ein verbindlicher Vertrag, aus dem du nicht einfach aussteigen kannst.

Ein Forward-Darlehen ist also eine Absicherung, keine Wette auf sinkende Zinsen. Es lohnt sich vor allem, wenn deine Rate bei einem deutlichen Zinsanstieg nicht mehr tragbar wäre.

Beispielrechnung: Forward-Darlehen mit 12 Monaten Vorlauf

Deine Zinsbindung endet in zwölf Monaten, die Restschuld beträgt dann 220 000 Euro. Angenommen, für ein sofort startendes Darlehen mit 10 Jahren Zinsbindung bekämst du 3,6 Prozent. Die Bank verlangt 0,02 Prozentpunkte pro Monat Vorlauf ohne Freimonate. Der Forward-Zins liegt damit bei 3,6 + 12 × 0,02 = 3,84 Prozent. Die anfängliche Tilgung beträgt 3 Prozent.

Szenario für die neue Zinsbindung	Zins	Monatsrate	Zinsen in 10 Jahren	Restschuld nach 10 Jahren
Forward-Darlehen	3,84 %	1 254 €	70 170 €	139 690 €
Zinsen bleiben gleich	3,60 %	1 210 €	65 900 €	140 700 €
Zinsen steigen um 0,7 Punkte	4,30 %	1 338 €	78 320 €	137 720 €
Zinsen sinken um 0,3 Punkte	3,30 %	1 155 €	60 530 €	141 930 €

Bleiben die Zinsen gleich, kostet dich die Absicherung rund 4 300 Euro Zinsen über zehn Jahre. Steigen sie um 0,7 Prozentpunkte, sparst du gut 8 100 Euro Zinsen und 84 Euro Monatsrate. Sinken sie, zahlst du knapp 9 600 Euro mehr Zinsen als ohne Forward-Darlehen. Wie sich Tilgung und Restschuld bei deinen Werten entwickeln, zeigt der Tilgungsrechner.

Kündigungsrecht nach zehn Jahren (§ 489 BGB)

Unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung kannst du ein Darlehen mit festem Zins nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dafür nicht an. Bei einer Zinsbindung von 15 oder 20 Jahren kannst du also frühestens nach zehn Jahren zu einer günstigeren Bank wechseln, wenn die Zinsen dann niedriger sind.

Zwei Punkte solltest du kennen:

Die zehn Jahre beginnen erst mit dem vollständigen Empfang des Darlehens. Beim Hausbau mit Teilauszahlungen ist das die letzte Auszahlung, nicht der Vertragsabschluss.
Vereinbarst du nach der Auszahlung einen neuen Zins oder eine neue Rückzahlungszeit, etwa durch eine Prolongation, beginnt die Frist ab dieser Vereinbarung neu.

Damit kannst du auch ein Forward-Darlehen kombinieren: Endet die Kündigungsfrist nach § 489 BGB in drei Jahren, kannst du dir schon heute den Zins für die Zeit danach sichern. Mehr zur Wahl der passenden Laufzeit findest du im Artikel zur Zinsbindung.

Zeitplan: Wann du was tun solltest

Zeit bis Ende der Zinsbindung	Was du tun kannst
5 bis 3 Jahre	Forward-Darlehen prüfen, wenn du dich gegen steigende Zinsen absichern willst. Der Aufschlag ist hier am höchsten.
12 bis 6 Monate	Restschuld zum Stichtag beim Kreditgeber erfragen, Unterlagen sammeln, erste Angebote einholen. Bei kurzer Vorlaufzeit ist der Forward-Aufschlag gering, manche Banken gewähren aufschlagsfreie Monate.
6 bis 3 Monate	Angebote vergleichen, mit der Hausbank verhandeln, Entscheidung treffen. Bei einem Bankwechsel jetzt den Vertrag abschließen.
3 Monate	Spätester Termin für das Angebot der Hausbank nach § 493 BGB. Für einen Wechsel wird es jetzt knapp.

Nutze die Anschlussfinanzierung auch, um die Tilgung anzupassen. Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit. Ist die Rate zu hoch, kannst du sie mit einer niedrigeren Tilgung senken. Die Laufzeit verlängert sich dann aber. Sondertilgungen aus Ersparnissen sind zum Ende der Zinsbindung ohne Vorfälligkeitsentschädigung möglich.

Kurz gesagt: Kümmere dich spätestens zwölf Monate vor Ende der Zinsbindung um die Anschlussfinanzierung und warte nicht auf das Angebot deiner Bank. Ein Bankwechsel kostet für die Grundschuldabtretung meist nur einige hundert Euro. Ein Forward-Darlehen sichert dich gegen steigende Zinsen ab, kostet aber einen Aufschlag und ist verbindlich. Nach § 489 BGB kannst du jeden Festzinskredit zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen.

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Quellen

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Finanz-, Steuer-, Rechts- oder Bauberatung. Zahlen und Regeln können sich ändern.

Über den Autor

Manuel Digeronimo plant und baut gerade selbst ein Einfamilienhaus. Aus diesem Projekt sind die Rechner und Planer von BetonBilanz entstanden. In den Artikeln schreibt er auf, was er dabei recherchiert und nachgerechnet hat. Mehr über BetonBilanz