Wohnfläche richtig berechnen: Wohnflächenverordnung oder DIN 277?

Von Manuel Digeronimo · 13. Oktober 2026 · 6 Min. Lesezeit

Die Wohnfläche ist die wichtigste Kennzahl eines Hauses. Kaufpreise, Mieten und Baukosten werden pro Quadratmeter verglichen. Trotzdem gibt es für frei finanzierte Häuser keine allgemein verbindliche Rechenmethode. In der Praxis konkurrieren zwei Regelwerke: die Wohnflächenverordnung (WoFlV) und die Norm DIN 277. Sie liefern für dasselbe Gebäude teils sehr unterschiedliche Zahlen. Dieser Artikel zeigt, wie beide rechnen und worauf du in Angeboten und Verträgen achten solltest.

Wann die Wohnflächenverordnung gilt

Die WoFlV ist seit dem 1. Januar 2004 in Kraft. Verbindlich ist sie nach ihrem § 1 dann, wenn die Wohnfläche nach dem Wohnraumförderungsgesetz berechnet wird, also im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Darauf weist die Architektenkammer Baden-Württemberg in ihrem Merkblatt hin.

Für frei finanzierte Wohnungen und Häuser schreibt kein Gesetz eine Methode vor. Maßgeblich ist, was im Vertrag steht. Fehlt eine Vereinbarung, ziehen Gerichte in der Regel die WoFlV heran. Haus & Grund empfiehlt Vermietern deshalb, die Berechnungsmethode im Mietvertrag festzuhalten. Für dich als Bauherr oder Käufer gilt dasselbe: Steht in einem Angebot „Wohnfläche ca. 150 m²“ ohne Angabe der Methode, frage nach.

Die Regeln der WoFlV im Überblick

Zur Wohnfläche zählen nach § 2 WoFlV die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zur Wohnung gehören. Gemessen wird nach § 3 zwischen den Vorderkanten der Wandbekleidungen, also im fertigen, verputzten Zustand. Entscheidend ist dann § 4, der regelt, wie viel jede Fläche zählt:

Fläche	Anrechnung nach WoFlV
Räume und Raumteile mit mindestens 2 m lichter Höhe	voll
Raumteile mit 1 bis unter 2 m lichter Höhe (Dachschräge)	zur Hälfte
Raumteile unter 1 m lichter Höhe	gar nicht
Unbeheizte Wintergärten, Schwimmbäder und ähnliche geschlossene Räume	zur Hälfte
Balkone, Loggien, Dachgärten, Terrassen	in der Regel zu einem Viertel, höchstens zur Hälfte
Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküche, Heizungsraum, Garage, Dachboden	gar nicht (§ 2 Abs. 3)

Außerdem zieht § 3 Abs. 3 einige Flächen ab: Schornsteine und frei stehende Pfeiler über 1,50 m Höhe mit mehr als 0,1 m² Grundfläche, Treppen mit mehr als drei Steigungen samt Podesten sowie Tür- und Fensternischen, die nicht bis zum Boden reichen oder höchstens 0,13 m tief sind. Fest eingebaute Badewannen, Duschen oder Einbaumöbel stehen dagegen auf Wohnfläche und werden mitgezählt.

Die Regel für Balkone und Terrassen lässt Spielraum. Ein Viertel ist der Normalfall. Die Hälfte ist nur bei besonders hochwertigen Außenflächen üblich, etwa bei großer, geschützter Dachterrasse. Wer mit der Hälfte rechnet, sollte das im Exposé oder Vertrag offenlegen.

Was die DIN 277 anders macht

Die DIN 277 ist keine Wohnflächennorm. Sie dient Architekten und Statistikern dazu, Grundflächen und Rauminhalte von Gebäuden einheitlich zu erfassen, etwa für Kostenermittlungen. Den Begriff Wohnfläche kennt sie nicht. Sie unterscheidet unter anderem Brutto-Grundfläche (inklusive Wände), Netto-Raumfläche sowie Nutzungs-, Technik- und Verkehrsflächen.

Die wichtigsten Unterschiede zur WoFlV:

Keine Kürzung bei geringer Raumhöhe: Flächen unter Dachschrägen zählen voll, auch unter 1 m Höhe.
Keller und Technikräume werden als Fläche erfasst, nur einer anderen Kategorie zugeordnet.
Balkone und Terrassen werden in voller Größe ausgewiesen, wenn auch gesondert.

Das Immobilienportal Immobilienscout24 rechnet für eine Dachgeschosswohnung mit 60 m² Grundfläche, davon 15 m² unter 2 m Höhe, einem 10 m² großen Balkon und 3 m² Keller vor: Nach WoFlV ergeben sich 55 m², nach DIN 277 dagegen 73 m². Das ist rund ein Drittel mehr. Für Verkäufer und Vermieter ist die DIN-Zahl deshalb attraktiver, für Käufer und Mieter kann sie irreführend sein.

Warum das für Kaufpreis, Miete und Förderung zählt

Kaufpreis und Baukosten

Bauträger und Hausanbieter geben Preise oft pro Quadratmeter an. Wenn ein Anbieter nach DIN 277 rechnet und ein anderer nach WoFlV, ist der Vergleich wertlos. Bei 4 000 Euro pro Quadratmeter macht eine Differenz von 15 m² schon 60 000 Euro aus. Der Bundesgerichtshof hat bereits im Jahr 2000 entschieden (VII ZR 443/99), dass bei einer Flächenangabe die verwendete Berechnungsgrundlage erkennbar sein muss. Bestehe deshalb darauf, dass im Bauvertrag oder Kaufvertrag steht, nach welcher Methode gerechnet wurde. Auch die Kaufnebenkosten hängen am Preis, wie unser Artikel zu Kaufnebenkosten und Grunderwerbsteuer zeigt.

Miete

Liegt die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen, ist das nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ein Mangel, der zur Mietminderung berechtigt (VIII ZR 295/03). Das gilt auch dann, wenn die Fläche als „ca.“-Angabe im Vertrag steht (VIII ZR 133/03). Wenn du dein Haus später vermieten willst, brauchst du also eine saubere Berechnung nach WoFlV.

Förderung

In der sozialen Wohnraumförderung der Länder ist die WoFlV Pflicht. Auch einzelne KfW-Programme verknüpfen Anforderungen mit der Wohnfläche: Das Programm „Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment“ (296) schreibt etwa eine Mindestzahl an Zimmern je nach Wohnfläche vor. Welche Berechnung der Förderträger erwartet, steht in den jeweiligen Merkblättern.

Beispielrechnung: Einfamilienhaus mit Dachgeschoss

Ein Einfamilienhaus hat ein Erdgeschoss und ein Dachgeschoss mit Satteldach. Die Treppenfläche ist bereits herausgerechnet.

Erdgeschoss: 75 m², überall mindestens 2 m hoch
Dachgeschoss: 75 m² Grundfläche, davon 45 m² mit mindestens 2 m Höhe, 20 m² zwischen 1 und 2 m, 10 m² unter 1 m
Terrasse: 20 m², Balkon: 6 m²
Keller: 60 m²

Fläche	WoFlV	DIN 277 (Netto-Raumfläche)
Erdgeschoss	75,0 m²	75,0 m²
Dachgeschoss ab 2 m	45,0 m²	45,0 m²
Dachgeschoss 1 bis 2 m	20 × 0,5 = 10,0 m²	20,0 m²
Dachgeschoss unter 1 m	0 m²	10,0 m²
Terrasse und Balkon	26 × 0,25 = 6,5 m²	26,0 m² (gesondert)
Keller	0 m²	60,0 m²
Summe	136,5 m²	236,0 m²

Nach WoFlV hat das Haus 136,5 m² Wohnfläche. In der DIN-277-Darstellung tauchen 236 m² Fläche auf, davon 60 m² Keller und 26 m² Außenflächen. Selbst wenn ein Anbieter Keller und Außenflächen weglässt und nur die Innenflächen im Erd- und Dachgeschoss nennt, kommt er auf 150 m², also 13,5 m² mehr als nach WoFlV.

Für die Finanzierung zählt am Ende nicht die Fläche, sondern der Preis. Mit dem Budgetrechner kannst du prüfen, welche Gesamtsumme zu deinem Einkommen passt, und dann die Quadratmeterpreise verschiedener Angebote auf derselben Basis vergleichen.

Tipps für Planung und Vertrag

Lass dir die Wohnfläche vom Architekten oder Anbieter ausdrücklich nach WoFlV ausweisen.
Prüfe bei Dachgeschossen, wie hoch der Drempel (Kniestock) ist. Ein höherer Drempel bringt mehr Fläche über 1 und 2 m Höhe.
Achte darauf, ob Balkone und Terrassen mit einem Viertel oder der Hälfte gerechnet sind.
Nach § 3 Abs. 4 WoFlV darf die Fläche aus einer genehmigungsfähigen Bauzeichnung ermittelt werden. Weicht der Bau davon ab, muss neu gemessen werden. Lass bei Abweichungen nach der Fertigstellung nachmessen.
Vergleiche Quadratmeterpreise nur, wenn beide Angebote dieselbe Methode nutzen.

Kurz gesagt: Die Wohnflächenverordnung zählt Flächen unter 1 m Höhe gar nicht, zwischen 1 und 2 m zur Hälfte, Balkone und Terrassen meist zu einem Viertel und Keller gar nicht. Die DIN 277 kennt diese Kürzungen nicht und liefert deshalb deutlich größere Zahlen. Bestehe in jedem Angebot und Vertrag auf einer Wohnfläche nach WoFlV, sonst vergleichst du Äpfel mit Birnen.

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Quellen

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Finanz-, Steuer-, Rechts- oder Bauberatung. Zahlen und Regeln können sich ändern.

Über den Autor

Manuel Digeronimo plant und baut gerade selbst ein Einfamilienhaus. Aus diesem Projekt sind die Rechner und Planer von BetonBilanz entstanden. In den Artikeln schreibt er auf, was er dabei recherchiert und nachgerechnet hat. Mehr über BetonBilanz