Bauträger, Generalunternehmer oder Architekt: Wer baut dein Haus?

Wer ein Haus bauen lässt, entscheidet früh über das Modell: Kaufst du Haus und Grundstück aus einer Hand vom Bauträger, beauftragst du einen Generalunternehmer auf deinem eigenen Grundstück, oder planst du mit einem Architekten und vergibst die Gewerke einzeln? Die Wahl bestimmt, welche Gesetze gelten, wann du wie viel zahlst, wie viel Einfluss du hast und was passiert, wenn eine Firma pleitegeht.

Bauträger: Haus und Grundstück aus einer Hand

Ein Bauträger baut auf einem Grundstück, das ihm gehört, und verkauft dir beides zusammen. Rechtlich ist das ein Bauträgervertrag nach § 650u BGB: Für den Bau gilt Werkvertragsrecht, für das Grundstück Kaufrecht. Weil Grund und Boden übertragen werden, muss der Vertrag notariell beurkundet werden.

Deine Zahlungen sind durch die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt. Der Bauträger darf höchstens sieben Raten verlangen, die sich aus festen Prozentsätzen nach Baufortschritt zusammensetzen (§ 3 Abs. 2 MaBV). Die erste Rate von 30 Prozent ist nach Beginn der Erdarbeiten fällig, wenn das Grundstück übertragen wird. Vom Rest folgen zum Beispiel 40 Prozent nach Rohbaufertigstellung, 12 Prozent bei Bezugsfertigkeit gegen Besitzübergabe und 5 Prozent nach vollständiger Fertigstellung.

Der Nachteil: Du kaufst ein weitgehend fertig geplantes Produkt. Änderungen sind nur in dem Rahmen möglich, den der Bauträger zulässt. Einige Verbraucherrechte gelten beim Bauträgervertrag ausdrücklich nicht, etwa das Widerrufsrecht nach § 650l BGB und das Anordnungsrecht nach § 650b BGB. Die Grunderwerbsteuer fällt in der Regel auf den Gesamtpreis an, also auch auf das Haus.

Generalunternehmer: Bauen auf dem eigenen Grundstück

Ein Generalunternehmer (GU) baut auf deinem Grundstück. Er übernimmt alle Bauleistungen zu einem Pauschalpreis und setzt dafür oft Subunternehmer ein. Zu diesem Modell zählen auch die meisten Fertighausanbieter und viele Massivhausfirmen. Den Vertrag schließt du in der Regel als Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB, er braucht Textform, aber keinen Notar. Daraus folgen wichtige Rechte:

• Widerrufsrecht: 14 Tage nach § 650l BGB, sofern der Vertrag nicht notariell beurkundet wurde.
• Baubeschreibung: Der Unternehmer muss dir vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung mit festgelegten Mindestinhalten geben (§ 650j BGB).
• Abschläge gedeckelt: Alle Abschlagszahlungen zusammen dürfen 90 Prozent der Gesamtvergütung nicht überschreiten (§ 650m Abs. 1 BGB).
• Fertigstellungssicherheit: Bei der ersten Abschlagszahlung steht dir eine Sicherheit von 5 Prozent der Vergütung zu, auch durch Einbehalt (§ 650m Abs. 2 BGB).

Die MaBV gilt hier nicht. Die Zahlungsraten verhandelst du frei, sie sollten sich am tatsächlichen Baufortschritt orientieren. Mehr zu den Vertragsinhalten liest du im Artikel zum Verbraucherbauvertrag.

Architekt und Einzelvergabe: Maximale Freiheit, mehr Verantwortung

Beim dritten Weg planst du mit einem Architekten ein individuelles Haus. Der Architekt erstellt Entwurf und Genehmigungsplanung, schreibt die Gewerke aus, holt Angebote ein und überwacht die Ausführung. Du schließt dann mit jedem Handwerksbetrieb einen eigenen Vertrag: Rohbau, Dach, Fenster, Elektro, Sanitär und so weiter.

Der Vorteil liegt in der Freiheit bei Grundriss und Material und in der Transparenz: Du siehst für jedes Gewerk den Preis. Der Nachteil: Du bist Bauherr im vollen Sinn. Terminabstimmung zwischen den Gewerken, Schnittstellen und Nachträge landen bei dir und deinem Architekten. Für jeden Einzelvertrag gelten die Regeln des Bauvertrags im BGB, ein 14-tägiges Widerrufsrecht wie beim Verbraucherbauvertrag gibt es für Verträge über einzelne Gewerke in der Regel nicht.

Was ein Architekt nach HOAI kostet

Das Honorar richtet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Seit 2021 sind deren Tabellenwerte keine verbindlichen Mindest- und Höchstsätze mehr, sondern Orientierungswerte. Ohne andere Vereinbarung in Textform gilt der Basishonorarsatz. Eine Überarbeitung der HOAI wird seit Jahren vorbereitet, prüfe daher den aktuellen Stand bei Vertragsschluss.

Die Honorartafel nach § 35 HOAI nennt für Gebäude der Honorarzone III, in die viele Einfamilienhäuser fallen, bei 500 000 Euro anrechenbaren Kosten ein Honorar von 62 900 bis 78 449 Euro netto für alle neun Leistungsphasen. Das entspricht etwa 12,6 bis 15,7 Prozent. Die einzelnen Phasen sind gewichtet, die größten Anteile haben die Ausführungsplanung mit 25 Prozent und die Objektüberwachung (Bauleitung) mit 32 Prozent (§ 34 HOAI).

Beispielrechnung

Vereinfacht angenommen, die anrechenbaren Kosten deines Hauses betragen 500 000 Euro netto und du vereinbarst den Basishonorarsatz:

• Honorar netto, Leistungsphasen 1 bis 9: 62 900 Euro
• zuzüglich 19 Prozent Umsatzsteuer: 11 951 Euro
• Honorar brutto: 74 851 Euro, zuzüglich Nebenkosten nach Vereinbarung
• davon Bauleitung (32 Prozent): rund 20 100 Euro netto

Auch beim Generalunternehmer oder Bauträger bezahlst du Planung, nur steckt sie im Pauschalpreis. Ein direkter Kostenvergleich gelingt nur, wenn du alle Leistungen gegenüberstellst.

Die drei Modelle im Vergleich

Insolvenzrisiko: Was passiert, wenn die Firma pleitegeht?

Die Insolvenz des Vertragspartners ist das größte finanzielle Risiko beim Hausbau. Wie stark sie dich trifft, hängt vom Modell ab:

• Bauträger: Das Grundstück gehört dir erst nach Eintragung im Grundbuch. Die MaBV verlangt vor der ersten Zahlung unter anderem eine Auflassungsvormerkung. Bleibt der Bau stecken, hast du ein halbfertiges Haus und musst den Rest mit neuen Firmen fertigstellen.
• Generalunternehmer: Die 5-Prozent-Sicherheit und der 90-Prozent-Deckel begrenzen den Schaden. Eine zusätzliche Vertragserfüllungsbürgschaft lässt sich verhandeln.
• Einzelvergabe: Geht ein Handwerker pleite, betrifft das nur sein Gewerk. Du suchst Ersatz für einen Teil, nicht für das ganze Haus. Dafür hast du mehr Vertragspartner, bei denen das passieren kann.

Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass nach der Fertigstellung der Gewährleistungseinbehalt oft die einzige Sicherung ist und Bauträger zu einer Gewährleistungssicherung selten bereit sind. Zahle deshalb nie im Voraus und lass Verträge vor der Unterschrift prüfen. Welche Bauweise zu dir passt, liest du im Vergleich Massivhaus oder Fertighaus.

Welches Modell passt zu dir?

• Bauträger, wenn du kein Grundstück findest, wenig Zeit hast und mit einem vorgegebenen Haus leben kannst.
• Generalunternehmer, wenn du ein eigenes Grundstück hast, einen festen Preis willst und die Verbraucherrechte des Bauvertrags nutzen möchtest.
• Architekt, wenn du individuelle Wünsche hast, ein schwieriges Grundstück bebaust oder Zeit und Nerven für viele Entscheidungen mitbringst.

Quellen

• dejure.org: § 650u BGB Bauträgervertrag, abgerufen am 13. Oktober 2026
• dejure.org: § 3 MaBV Besondere Sicherungspflichten für Bauträger, abgerufen am 13. Oktober 2026
• dejure.org: § 650m BGB Abschlagszahlungen; Absicherung des Vergütungsanspruchs, abgerufen am 13. Oktober 2026
• lexmea: § 35 HOAI Honorare für Grundleistungen bei Gebäuden und Innenräumen, abgerufen am 13. Oktober 2026
• lexmea: § 34 HOAI Leistungsbild Gebäude und Innenräume, abgerufen am 13. Oktober 2026
• Verbraucherzentrale NRW: Bauen schlüsselfertig mit dem Generalunternehmer oder Bauträger (Leseprobe, Stand 2021), abgerufen am 13. Oktober 2026

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Finanz-, Steuer-, Rechts- oder Bauberatung. Zahlen und Regeln können sich ändern.

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