Kaufnebenkosten 2026: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler

Zum Kaufpreis einer Immobilie kommen Nebenkosten, die je nach Bundesland und Maklerbeteiligung etwa 5 bis gut 12 Prozent ausmachen. Sie müssen in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden, weil die Bank sie nicht als Sicherheit verwerten kann. Hier findest du die Grunderwerbsteuersätze aller 16 Länder mit Stand Oktober 2026, die Kosten für Notar und Grundbuch, die Teilungsregel beim Makler und die besonderen Regeln beim Neubau.

Grunderwerbsteuer 2026 nach Bundesland

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie an. Den Steuersatz legt jedes Bundesland selbst fest. Ohne eigene Regelung gilt der Bundessatz von 3,5 Prozent. Seit Anfang 2025 gab es eine Änderung: Bremen hat den Satz zum 1. Juli 2025 von 5,0 auf 5,5 Prozent angehoben. Für 2026 ist uns keine weitere Änderung bekannt (Stand 12. Oktober 2026). Die letzte Senkung gab es in Thüringen zum 1. Januar 2024 von 6,5 auf 5,0 Prozent.

Manche Online-Rechner führen Bremen noch mit 5,0 Prozent. Bei 400 000 Euro Kaufpreis fehlen dann 2 000 Euro in deiner Kalkulation. Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, also im Normalfall der Kaufpreis. Übernimmst du Lasten wie ein Wohnrecht, zählen auch sie dazu.

Inventar separat ausweisen

Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche, eine Markise oder ein Gartenhaus gehören nicht zum Grundstück. Werden sie im Kaufvertrag mit einem realistischen Zeitwert gesondert aufgeführt, fällt darauf keine Grunderwerbsteuer an. Bei einer gebrauchten Küche im Wert von 10 000 Euro sparst du in NRW 650 Euro. Die Werte müssen plausibel sein, denn das Finanzamt prüft die Aufteilung. Beachte auch, dass die Bank Inventar nicht als Sicherheit ansieht.

Notar und Grundbuch: rund 1,5 bis 2 Prozent

Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind deshalb bei allen Notaren gleich hoch. Als Faustwert für beide zusammen gelten 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Der genaue Betrag hängt vom Kaufpreis und von der Höhe der Grundschuld ab, die für die Finanzierung eingetragen wird. Bezahlt werden damit unter anderem:

• Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrags sowie die Abwicklung durch den Notar.
• Die Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die dich zwischen Vertragsunterzeichnung und Eigentumsumschreibung schützt.
• Die Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch.
• Beurkundung und Eintragung der Grundschuld für deine Bank.
• Gegebenenfalls die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers.

Eine höhere Grundschuld erhöht die Kosten etwas. Eine niedrigere Kreditsumme senkt also nicht nur die Zinsen, sondern auch die Notar- und Grundbuchkosten.

Maklerprovision: Teilungsregel seit Dezember 2020

Beim Kauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gelten seit dem 23. Dezember 2020 die §§ 656a bis 656d BGB. Der Maklervertrag braucht Textform, also mindestens E-Mail oder Brief. Die wichtigsten Regeln:

• Doppeltätigkeit: Lässt sich der Makler von Käufer und Verkäufer bezahlen, dürfen beide nur gleich viel zahlen (§ 656c BGB).
• Ein Auftraggeber: Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf der Käufer höchstens die Hälfte übernehmen. Der Verkäufer muss mindestens gleich viel zahlen. Der Anteil des Käufers wird erst fällig, wenn der Verkäufer nachweislich gezahlt hat (§ 656d BGB).
• Verstoß: Der Bundesgerichtshof hat am 6. März 2025 entschieden (I ZR 138/24), dass eine Abrede, mit der der Käufer die gesamte Provision übernimmt, vollständig unwirksam ist. Der Käufer konnte den gezahlten Betrag zurückfordern.

Die ortsübliche Gesamtprovision liegt meist zwischen 5,95 und 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Bei hälftiger Teilung zahlt der Käufer also etwa 2,98 bis 3,57 Prozent. Die Provision ist verhandelbar. Für Mehrfamilienhäuser und unbebaute Grundstücke gelten die Teilungsregeln nicht.

Beispielrechnung: gleiches Haus, zwei Bundesländer

Ein Bestandshaus kostet 400 000 Euro, der Makler war vom Verkäufer beauftragt und berechnet dem Käufer 3,57 Prozent. Für Notar und Grundbuch setzen wir 2 Prozent an.

Der Unterschied von 12 000 Euro entsteht allein durch die Grunderwerbsteuer. Ohne Makler sinken die Nebenkosten in Bayern auf 22 000 Euro und in NRW auf 34 000 Euro. Wie sich das auf deine Rate auswirkt, siehst du im Hypothekenrechner.

Neubau: Grunderwerbsteuer meist nur auf das Grundstück

Wenn du ein unbebautes Grundstück kaufst und danach selbst einen Bauunternehmer beauftragst, zahlst du Grunderwerbsteuer nur auf den Grundstückspreis. Die Baukosten bleiben steuerfrei, weil das Haus nicht Teil des Grundstückskaufs ist.

Anders ist es beim sogenannten einheitlichen Erwerbsgegenstand. Dann gehören die Baukosten zur Bemessungsgrundlage. Das betrifft vor allem den Kauf vom Bauträger, aber auch andere Fälle:

• Grundstückskauf und Bauvertrag stehen in einer notariellen Urkunde.
• Die Verträge sind rechtlich verknüpft, etwa durch eine Klausel, nach der der eine Vertrag nur zusammen mit dem anderen gilt.
• Der Bauunternehmer gehört zur Verkäuferseite oder arbeitet mit ihr zusammen, und beim Grundstückskauf steht bereits fest, ob und wie gebaut wird. Laut Bundesfinanzhof reicht dafür schon ein Angebot des Bauunternehmers, es muss nicht verbindlich sein (Beschluss vom 7. Februar 2022, II B 6/21).

Rechenbeispiel in Niedersachsen (5,0 Prozent): Grundstück 150 000 Euro, Haus 350 000 Euro. Bei getrennten, voneinander unabhängigen Verträgen beträgt die Grunderwerbsteuer 7 500 Euro. Wertet das Finanzamt beides als einheitlichen Erwerbsgegenstand, sind es 25 000 Euro, also 17 500 Euro mehr. Kläre diese Frage vor der Beurkundung mit dem Notar oder einer Steuerberatung. Die Baukosten selbst kannst du mit dem Baukostenrechner abschätzen.

So planst du die Nebenkosten richtig

1. Prüfe den Grunderwerbsteuersatz des Bundeslands, in dem die Immobilie liegt. Dein Wohnort spielt keine Rolle.
2. Rechne für Notar und Grundbuch mit 2 Prozent, dann bist du auf der sicheren Seite.
3. Frag vor der Besichtigung, wer den Makler beauftragt hat und welchen Anteil du tragen sollst.
4. Lass Inventar mit realistischem Wert getrennt im Kaufvertrag aufführen.
5. Beim Neubau: Kaufe das Grundstück möglichst ohne Bindung an einen bestimmten Bauunternehmer, wenn du die Steuer auf die Baukosten vermeiden willst.

Die Grunderwerbsteuer setzt das Finanzamt nach dem Notartermin per Bescheid fest. Sie ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG). Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die du nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wirst (§ 22 GrEStG). Halte das Geld also zum Notartermin bereit.

Quellen

• Capitalo: Grunderwerbsteuer 2026 – Sätze, Berechnung, Befreiung, Stand 23. September 2026, abgerufen am 12. Oktober 2026
• Senat der Freien Hansestadt Bremen: Vorlage zur Änderung des Grunderwerbsteuersatzes auf 5,5 Prozent ab 1. Juli 2025, Senatssitzung 3. Dezember 2024, abgerufen am 12. Oktober 2026
• dejure.org: § 656c und § 656d BGB (Maklerlohn bei Wohnungen und Einfamilienhäusern), abgerufen am 12. Oktober 2026
• beck-aktuell: BGH, Urteil vom 6. März 2025, I ZR 138/24 – Halbteilungsgrundsatz bei der Maklerprovision, abgerufen am 12. Oktober 2026
• Ecovis: Grunderwerbsteuer bei einheitlichem Erwerbsgegenstand (BFH II B 6/21), Stand April 2023, abgerufen am 12. Oktober 2026
• Check24: Notarkosten beim Immobilienkauf, abgerufen am 12. Oktober 2026

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Finanz-, Steuer-, Rechts- oder Bauberatung. Zahlen und Regeln können sich ändern.

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