Wie viel Haus kann ich mir leisten? Die Haushaltsrechnung

Von Manuel Digeronimo · 12. Oktober 2026 · 6 Min. Lesezeit

Die Frage nach dem bezahlbaren Haus beginnt nicht beim Kaufpreis, sondern bei der Monatsrate. Aus der Rate, die dein Haushalt dauerhaft tragen kann, ergibt sich der mögliche Kredit. Zusammen mit dem Eigenkapital ergibt sich daraus das Budget für Grundstück, Haus und Nebenkosten. Banken prüfen diese Rechnung mit eigenen Pauschalen. Du solltest sie vorher selbst und etwas strenger durchgehen.

Die Faustregel: 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens

Laut Verbraucherzentrale raten viele Banken, dass die Kreditrate nicht mehr als 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen sollte. Finanzierungsvermittler nennen häufig eine Spanne von 35 bis höchstens 40 Prozent. Die restlichen 60 bis 65 Prozent bleiben für Lebenshaltung, Hauskosten und Rücklagen.

Die Faustregel ist ein Durchschnittswert. Wer zwei Autos braucht, hohe Kita-Gebühren zahlt oder in eine private Altersvorsorge einzahlt, sollte darunter bleiben. Wer sparsam lebt und bisher viel Miete gezahlt hat, kann etwas darüber liegen. Genauer ist die Haushaltsrechnung.

So rechnen Banken: die Haushaltsrechnung

In der Haushaltsrechnung stellt die Bank alle regelmäßigen Einnahmen allen regelmäßigen Ausgaben gegenüber. Was übrig bleibt, ist der Spielraum für die Kreditrate.

Einnahmen: Nettogehälter, Kindergeld (seit Januar 2026 sind das 259 Euro pro Kind und Monat), dauerhafte Nebeneinkünfte, Mieteinnahmen. Unbefristete Einkommen zählen voll, befristete oft nur eingeschränkt.
Lebenshaltungspauschale: Für Essen, Kleidung, Mobilität im Alltag, Freizeit und Kommunikation setzen Banken Pauschalen an. Baufi24 nennt 650 bis 800 Euro für die erste Person und typischerweise 250 Euro für jede weitere. Für vier Personen ergibt das 1 400 bis 1 550 Euro. Jede Bank legt eigene Werte fest.
Bewirtschaftungskosten: Heizung, Strom, Wasser, Müll, Grundsteuer und Versicherungen fürs Haus. Üblich sind Pauschalen je Quadratmeter Wohnfläche.
Bestehende Verpflichtungen: Raten für Auto- oder Konsumkredite, Unterhalt, private Krankenversicherung.

Die Bankpauschalen sind Mindestwerte, die für die Kreditprüfung reichen. Sie bilden nicht dein tatsächliches Leben ab. Die Baufinanzierungsberatung Baufimanufaktur empfiehlt für die eigene Rechnung 1 000 Euro für die erste Person und 300 bis 400 Euro für jede weitere. Für zwei Erwachsene und zwei Kinder kommen so 1 800 bis 2 200 Euro zusammen. Am zuverlässigsten ist ein Blick auf deine Kontoauszüge der letzten zwölf Monate.

Kosten, die viele vergessen

Nebenkosten des Hauses

Als Mieter zahlst du Betriebskosten, als Eigentümer zahlst du sie auch. Baufimanufaktur setzt 2,50 bis 3,00 Euro pro Quadratmeter und Monat an. Bei 140 Quadratmetern sind das 350 bis 420 Euro. In einem gut gedämmten Neubau mit Wärmepumpe und Photovoltaik kann der Wert niedriger liegen, bei hohen Stromkosten oder einer hohen Grundsteuer höher.

Instandhaltungsrücklage

Im eigenen Haus gibt es keinen Vermieter, der Dach, Heizung oder Fenster bezahlt. Du solltest von Anfang an Geld zurücklegen. Interhyp nennt zwei verbreitete Faustformeln:

1-Euro-Formel: mindestens 1 Euro je Quadratmeter Wohnfläche und Monat, bei schlechterem Zustand bis 5 Euro. Für 140 Quadratmeter also mindestens 140 Euro im Monat.
Petersche Formel: Über 80 Jahre fallen Instandhaltungskosten in Höhe des 1,5-fachen der Baukosten an. Bei 310 000 Euro Baukosten ergibt das rund 484 Euro im Monat.

In den ersten Jahren nach dem Bau fallen typischerweise wenige Reparaturen an. Die Rücklage wächst in dieser Zeit an und steht später für größere Arbeiten bereit. Gerade im Neubau ist die 1-Euro-Formel ein sinnvoller Einstieg.

Puffer

Die Verbraucherzentrale empfiehlt, zwischen dem monatlichen Überschuss und der Kreditrate etwa 10 Prozent Luft zu lassen. Wer ein Polster auf dem Tagesgeldkonto hat, kann knapper rechnen. Unabhängig davon solltest du nach dem Bau eine Notreserve von einigen Monatsausgaben behalten.

Beispielhaushalt: Paar mit zwei Kindern

Ein Paar mit zwei Kindern plant ein Einfamilienhaus mit 140 Quadratmetern. Ein Partner verdient 3 400 Euro netto, der andere arbeitet in Teilzeit und verdient 1 800 Euro netto. Die Ausgaben sind ehrlich geschätzt, nicht mit Bankpauschalen.

Position	Euro pro Monat
Nettoeinkommen Partner 1	3 400
Nettoeinkommen Partner 2	1 800
Kindergeld (2 × 259 Euro)	518
Einnahmen gesamt	5 718
Lebenshaltung (2 Erwachsene, 2 Kinder)	− 2 000
Nebenkosten Haus (140 m² × 3,00 Euro)	− 420
Instandhaltungsrücklage (140 m² × 1,00 Euro)	− 140
Auto (Versicherung, Steuer, Sprit, Rücklage)	− 350
Versicherungen und Altersvorsorge	− 400
Überschuss	2 408
abzüglich 10 % Puffer	− 241
Tragbare Kreditrate, abgerundet	2 150

Die Rate von 2 150 Euro entspricht 37,6 Prozent der Einnahmen einschließlich Kindergeld. Sie liegt damit in der Spanne von 35 bis 40 Prozent. Bezogen nur auf die Gehälter wären es 41 Prozent. Das zeigt, warum die Haushaltsrechnung aussagekräftiger ist als die Faustregel allein.

Vom Kredit zum Hausbudget

Der Sollzins für zehn Jahre Zinsbindung lag laut Dr. Klein am 12. Oktober 2026 im besten Fall bei 4,06 Prozent, Baufi24 meldete für September einen Durchschnitt von 4,16 Prozent. Wir rechnen mit 4,0 Prozent Zins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung, zusammen 6 Prozent pro Jahr.

Möglicher Kredit: 2 150 Euro × 12 / 6 Prozent = 430 000 Euro.
Mit 3 Prozent Tilgung wären es nur rund 368 600 Euro (2 150 × 12 / 7 Prozent).
Plus Eigenkapital von 90 000 Euro ergibt ein Gesamtbudget von 520 000 Euro.

Davon gehen ab: Grundstück 160 000 Euro, Grunderwerbsteuer auf das Grundstück (hier angenommen 5 Prozent, je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent) 8 000 Euro, Notar und Grundbuch (rund 1,5 Prozent) 2 400 Euro. Für Hausanschlüsse, Baunebenkosten und Außenanlagen setzen wir als Annahme 40 000 Euro an. Für das Haus selbst bleiben rund 309 600 Euro. Ob das für den gewünschten Entwurf reicht, kannst du mit dem Baukostenrechner abschätzen.

Achtung: Sind Grundstückskauf und Bauvertrag eng miteinander verbunden, kann das Finanzamt die Grunderwerbsteuer auch auf die Baukosten erheben. Kläre das vor der Unterschrift.

Der Test mit dem Anschlusszins

Nach zehn Jahren sind bei 430 000 Euro, 4 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung noch rund 324 500 Euro offen. Bei unverändertem Zins wäre der Kredit nach weiteren rund 17,6 Jahren bezahlt. Steigt der Zins für die Anschlussfinanzierung auf 5 Prozent, steigt die Rate für dieselbe Restlaufzeit auf rund 2 315 Euro. Bei 6 Prozent wären es rund 2 490 Euro, also gut 340 Euro mehr als heute.

Prüfe deshalb, ob dein Haushalt eine solche Erhöhung in zehn Jahren verkraften würde. Steigende Gehälter helfen, sind aber nicht garantiert. Eine höhere Tilgung oder regelmäßige Sondertilgungen senken die Restschuld und damit das Risiko. Verschiedene Kombinationen aus Zins, Tilgung und Kreditbetrag rechnest du im Hypothekenrechner durch.

Checkliste vor dem Bankgespräch

Kontoauszüge der letzten zwölf Monate auswerten und tatsächliche Ausgaben ermitteln.
Einmalige Einnahmen und Ausgaben herausrechnen.
Wegfallende Kaltmiete und neue Hauskosten gegenüberstellen.
Rate mit 10 Prozent Puffer festlegen und mit 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens abgleichen.
Anschlusszins von 1 bis 2 Prozentpunkten über dem heutigen Niveau durchrechnen.
Prüfen, ob der Kredit bis zum Rentenbeginn abbezahlt ist.

Kurz gesagt: Die Kreditrate sollte 35 bis 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht übersteigen. Rechne mit deinen echten Ausgaben, nicht mit Bankpauschalen, und plane Nebenkosten, Instandhaltungsrücklage und 10 Prozent Puffer ein. Im Beispiel trägt ein Haushalt mit 5 718 Euro Einnahmen eine Rate von 2 150 Euro, das entspricht bei 4 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung einem Kredit von 430 000 Euro.

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Quellen

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Finanz-, Steuer-, Rechts- oder Bauberatung. Zahlen und Regeln können sich ändern.

Über den Autor

Manuel Digeronimo plant und baut gerade selbst ein Einfamilienhaus. Aus diesem Projekt sind die Rechner und Planer von BetonBilanz entstanden. In den Artikeln schreibt er auf, was er dabei recherchiert und nachgerechnet hat. Mehr über BetonBilanz