Grundstück kaufen: Was du vor dem Notartermin prüfen musst

Von Manuel Digeronimo · 12. Oktober 2026 · 5 Min. Lesezeit

Beim Grundstückskauf entscheidet sich vieles, bevor überhaupt ein Haus geplant ist. Ob du so bauen darfst, wie du möchtest, ob Kosten für Straße und Kanal auf dich zukommen und ob der Boden belastet ist, steht nicht im Exposé. Der Notar beurkundet den Vertrag, prüft aber nicht, ob das Grundstück für dein Vorhaben taugt. Diese Prüfung liegt bei dir.

Ein Hinweis zum Zeitplan: Bei Grundstückskaufverträgen mit Verbrauchern soll der Notar dir den Vertragsentwurf nach § 17 Abs. 2a BeurkG im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Nutze diese Zeit für die folgenden Punkte.

Was darf ich bauen? Bebauungsplan oder § 34 BauGB

Gibt es einen Bebauungsplan, legt er fest, was gebaut werden darf: Art der Nutzung, Zahl der Vollgeschosse, Grundflächenzahl, Baugrenzen, Dachform und Dachneigung, manchmal auch Firstrichtung, Farbe oder Stellplätze. Den Plan bekommst du beim Bauamt der Gemeinde, oft auch online. Lies die textlichen Festsetzungen vollständig. Dort stehen häufig Vorgaben zu Versickerung, Begrünung oder Einfriedungen.

Gibt es keinen Bebauungsplan und liegt das Grundstück innerhalb eines bebauten Ortsteils, gilt § 34 BauGB. Ein Vorhaben ist dann zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbauter Fläche in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Was „einfügen“ konkret heißt, ist Auslegungssache. Bei Unsicherheit kannst du eine Bauvoranfrage stellen. Der Bauvorbescheid klärt einzelne Fragen verbindlich, etwa ob ein Haus mit zwei Vollgeschossen zulässig ist.

Baulastenverzeichnis und Grundbuch

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Eigentümers gegenüber der Bauaufsicht, etwas zu tun, zu unterlassen oder zu dulden. Typische Beispiele sind eine Zufahrtsbaulast für das Hinterliegergrundstück, eine Stellplatzbaulast oder eine Abstandsflächenbaulast. Baulasten stehen in den meisten Bundesländern nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, dort werden entsprechende Rechte als Dienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen. In Brandenburg stehen Baulasten aus den Jahren 1994 bis 2016 im Grundbuch. Eine schriftliche Auskunft kostet je nach Gemeinde meist nicht mehr als 150 Euro.

Im Grundbuch sind vor allem zwei Abteilungen wichtig:

Abteilung I: Wer ist Eigentümer? Nur dieser kann verkaufen.
Abteilung II: Lasten und Beschränkungen, etwa Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte oder ein Erbbaurecht. Diese Rechte gehen in der Regel mit dem Grundstück auf dich über.
Abteilung III: Grundschulden und Hypotheken. Sie müssen im Kaufvertrag zur Löschung vorgesehen sein, damit du ein lastenfreies Grundstück bekommst.

Lass dir einen aktuellen Grundbuchauszug geben und frag bei jedem Eintrag in Abteilung II nach, was er für deine Bebauung bedeutet. Ein Leitungsrecht quer über das Grundstück kann das Baufenster erheblich einschränken.

Altlasten und Bodengutachten

Ob ein Grundstück als belastet oder verdächtig erfasst ist, erfährst du bei der unteren Bodenschutzbehörde des Landkreises oder der kreisfreien Stadt. Sie führt das Altlasten- oder Verdachtsflächenkataster. Bei berechtigtem Interesse, etwa als Kaufinteressent, muss sie Auskunft geben. Frag auch nach der Vornutzung: Tankstelle, Werkstatt, Gärtnerei oder Auffüllung sind Warnzeichen.

Das ist nicht nur eine Frage der Gesundheit. Nach § 4 Abs. 3 BBodSchG ist neben dem Verursacher auch der Grundstückseigentümer zur Sanierung einer Altlast verpflichtet. Mit dem Kauf übernimmst du dieses Risiko.

Unabhängig von Altlasten lohnt ein Bodengutachten vor dem Kauf oder zumindest vor dem Bauvertrag. Es zeigt Tragfähigkeit, Grundwasserstand und Bodenklasse. Ein schlechter Baugrund kann Mehrkosten für Bodenaustausch, Pfahlgründung oder eine wasserdichte Kelleranlage auslösen. Mehr dazu steht im Artikel zu Bodenplatte und Keller.

Erschließung: erschlossen oder unerschlossen?

Ein Grundstück ist bebaubar, wenn es an eine öffentliche Straße angebunden ist und Wasser, Abwasser und Strom zur Verfügung stehen. Im Exposé findest du dazu oft Begriffe wie „voll erschlossen“, „teilerschlossen“ oder „Bauerwartungsland“. Entscheidend ist aber, ob die Erschließung bereits abgerechnet ist.

Für den erstmaligen Bau von Straßen, Wegen und Grünanlagen erhebt die Gemeinde Erschließungsbeiträge nach §§ 127 ff. BauGB. Sie trägt nach § 129 BauGB mindestens 10 Prozent des beitragsfähigen Aufwands selbst, den Rest legt sie auf die Eigentümer um. Für Kanal- und Wasseranschlüsse erheben viele Gemeinden zusätzlich Beiträge nach dem Kommunalabgabengesetz des jeweiligen Landes. Beitragspflichtig ist nach § 134 BauGB, wer bei Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer ist. Ein Bescheid kann also auch nach dem Kauf noch kommen.

Beispielrechnung: Ein unerschlossenes Grundstück mit 600 Quadratmetern kostet 150 000 Euro, ein vergleichbares erschlossenes 180 000 Euro. Angenommen, die Gemeinde rechnet für die neue Straße umgerechnet 40 Euro pro Quadratmeter ab, dann sind das 24 000 Euro. Dazu kommen Kanal- und Wasserbeiträge und deine eigenen Hausanschlüsse. Das scheinbar günstigere Grundstück ist dann kaum noch günstiger. Lass dir von der Gemeinde schriftlich bestätigen, welche Beiträge abgerechnet und bezahlt sind, und regle im Kaufvertrag, wer noch offene Beiträge trägt.

Hochwasser, Starkregen und Grundwasser

In festgesetzten Überschwemmungsgebieten ist der Bau neuer Gebäude nach § 78 WHG grundsätzlich untersagt, Ausnahmen sind nur unter strengen Bedingungen möglich. Aber auch außerhalb dieser Gebiete kann Wasser zum Problem werden. Die Bundesländer veröffentlichen Hochwassergefahrenkarten, in denen meist ein hundertjährliches Hochwasser (HQ100) und ein Extremereignis dargestellt sind. Bayern bietet zum Beispiel eine Standortauskunft, die für eine Adresse Hochwasser- und Starkregengefahren als PDF zusammenfasst.

Starkregen kann auch weit weg von Flüssen Keller fluten, etwa in Senken oder am Hangfuß. Viele Kommunen haben inzwischen Starkregengefahrenkarten. Fehlende Daten bedeuten nicht, dass keine Gefahr besteht. Frag auch Nachbarn, ob Keller oder Gärten schon einmal unter Wasser standen. Die Lage wirkt sich zudem auf die Elementarschadenversicherung aus.

Lärm und Umgebung

Lärm lässt sich nach dem Kauf nicht mehr ändern. Prüfe die Lage zu Bundesstraßen, Bahnstrecken, Flugrouten und Gewerbebetrieben. Viele Länder stellen Lärmkarten online bereit. Besuche das Grundstück zu unterschiedlichen Tageszeiten, auch im Berufsverkehr und am Wochenende. Wirf außerdem einen Blick in den Flächennutzungsplan: Ist auf der Wiese nebenan ein Gewerbegebiet oder eine Umgehungsstraße vorgesehen?

Checkliste vor dem Notartermin

Bebauungsplan mit textlichen Festsetzungen besorgen oder Bebaubarkeit nach § 34 BauGB klären, bei Zweifel Bauvoranfrage stellen.
Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis einholen (in Bayern: Grundbuch prüfen).
Aktuellen Grundbuchauszug lesen, Einträge in Abteilung II und III klären.
Auskunft aus dem Altlastenkataster einholen, Vornutzung erfragen.
Bodengutachten beauftragen oder ein vorhandenes Gutachten verlangen.
Schriftliche Bestätigung der Gemeinde über abgerechnete Erschließungs- und Anschlussbeiträge.
Hochwasser- und Starkregenkarten prüfen.
Lärmkarten und Flächennutzungsplan ansehen, Grundstück zu verschiedenen Zeiten besuchen.
Gesamtkosten aus Kaufpreis, Nebenkosten und Hausbau mit dem Baukostenrechner durchrechnen.
Vertragsentwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin lesen und Fragen an den Notar schicken.

Wenn du das Grundstück finanzierst, solltest du die Finanzierungszusage vor der Beurkundung haben. Wie sich Kaufpreis und Zins auf die Monatsrate auswirken, zeigt der Hypothekenrechner.

Kurz gesagt: Kläre vor dem Notartermin, was du bauen darfst, welche Rechte Dritter auf dem Grundstück liegen und ob Altlasten oder offene Erschließungsbeiträge drohen. Prüfe Hochwasser- und Starkregenkarten und die Lärmsituation. Der Notar beurkundet nur den Vertrag, die Prüfung des Grundstücks liegt bei dir.

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Quellen

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Finanz-, Steuer-, Rechts- oder Bauberatung. Zahlen und Regeln können sich ändern.

Über den Autor

Manuel Digeronimo plant und baut gerade selbst ein Einfamilienhaus. Aus diesem Projekt sind die Rechner und Planer von BetonBilanz entstanden. In den Artikeln schreibt er auf, was er dabei recherchiert und nachgerechnet hat. Mehr über BetonBilanz